Acheter de l’immobilier malgré la crise du Covid-19

La plupart des investisseurs immobiliers envisagent une évolution à la baisse des prix de l’immobilier dans les mois à venir. Leur raisonnement parait tout à fait cohérent : baisse considérable de l’activité économique du pays = diminution globale du pouvoir d’achat et donc pression sur les prix à la baisse.

Raisonnement cohérent oui mais il convient de regarder bien plus précisément la situation car l’immobilier ne peut être pris uniformément : situation géographique, type de bien, offre vs demande, …

Je vous partage en fin d’article ma prise de décision concernant mon projet immobilier en cours.

Que s’est-il passé lors d’autres crises ?

Sur les 20 dernières années, nous avons subit une très forte hausse des prix de l’immobilier malgré le passage de deux crises. Voici l’évolution sur 20 ans des prix :

L’éclatement de la bulle spéculative de 2001-2002 ayant conduit à un krach ne semble avoir eu aucun impact sur la tendance haussière des prix de l’immobilier.

On observe néanmoins une baisse significative au moment de la crise des subprimes de 2008 – 2009.

Pour expliquer cette baisse, il convient de s’intéresser aux fondements de cette crise économique : la chute de Lehmann Brothers entrainant des faillites en cascades et une fragilisation du système bancaire international. 

Une baisse globale du pouvoir d’achat et donc un choc d’offre par rapport à la demande faisant pression sur les prix.

Une seconde explication se trouve dans l’évolution des taux de crédit immobilier :

Entre le début 2006 et le prix de début 2009, on observe une augmentation des taux de crédit d’environ 3.5% à plus de 5% soit 1.5% d’augmentation de crédit en 3ans. Pour parler concrètement, prenons un exemple:

Sur la seconde partie des années 2000, la durée de crédit moyen était de 20ans pour 200 000€ emprunté :

  • Mensualité début 2006 : environ 1150€/mois (hors assurance)
  • Mensualité début 2009 : environ 1330€/mois (hors assurance)

Autrement dit, à mensualité équivalente, l’emprunteur devait revoir à la baisse la somme demandée : de 200 000€ à 173 000€. Une perte de pouvoir d’achat de 27 000€ soit 13.5% de baisse en 3 ans !

Une telle baisse de pouvoir d’achat a forcément un impact sur les prix de l’immobilier. L’avenir des taux immobiliers est donc crucial dans l’évolution des prix de l’immobilier. D’ailleurs la vigueur du marché sur la seconde partie de la décennie 2010 a été largement portée par la baisse historique des taux immobiliers.

Je reviendrais sur les taux…

Revenons maintenant au fléchissement des prix aux environs de 2015. Il coïncide avec le pic du nombre de chômeurs en 2015 (>10%) mais ne constitue pas l’unique explication. En voici d’autres :

  • l’encadrement des loyers = baisse des rendements pour les investisseurs
  • augmentation des frais de mutation = baisse du pouvoir d’achat des ménages et investisseurs

En tout état de cause, à court/moyen terme (jusque la fin du quinquennat), il n’est pas prévu de mesure visant à contrôler l’immobilier ou à augmenter la fiscalité.

En contre partie de ces constations parfois inquiétantes, il est à noter qu’une baisse de confiance dans le système bancaire entraine bien souvent les investisseurs vers des actifs tangibles tel que l’immobilier. Il est donc plus que probable de voir un transfert des produits d’épargne financiers vers les actifs tangibles.

A quoi s’attendre en sortie de crise ?

Les taux sont un facteurs décisifs du pouvoir d’achat des acquéreurs immobiliers. Nous l’avons vu les taux historiquement bas ont portés le marché immobilier après la crise de 2008-2009. Cette embellie du pouvoir d’achat par la baisse des taux est impossible, on ne peut donc pas redonner du pouvoir d’achat par ce mécanisme.

Néanmoins, les taux devraient rester à un niveau historiquement bas. On ne retire donc pas de pouvoir d’achat à ceux qui en ont encore…

Les pouvoir publics devraient lancer un plan de relance visant à soutenir la consommation des ménages. Ce plan pourrait contenir un volet “immobilier” permettant de soutenir la demande et donc les prix.

Malgré les efforts du gouvernement, le taux de chômage pourrait retrouver les pics de la précédente décennie. Il est évident que l’augmentation du taux chômage a un impact sur les prix de l’immobilier.

Les chiffres récents montrent qu’il y aura de l’attentisme aussi bien du côté des acheteurs que des vendeurs. Or il existe une corrélation directe entre le nombre de transactions et les prix de l’immobilier. Il est évident que les deux mois de confinement combinés à cette frilosité des acquéreurs/vendeurs va entrainer un écroulement du nombre de transaction.

A court terme, la baisse des prix est très probable. Le consensus sur ce point est largement acquis, la baisse sera donc auto-réalisatrice.

Avec la reprise de la vie normale (d’ici quelque mois à minima), la phase émotionnelle sera derrière nous et les projets immobiliers n’ont aucune raison de ne pas se réaliser sauf foyers touchés par la crise.

Une étude récente chiffre a environ 400€/ménage la perte de revenus des français pendant la période de confinement. Il convient de mettre ce chiffre en face de la diminution de la consommation  qui compense largement cette baisse de revenu.

Malheureusement, une moyenne ne concerne personne. Les entrepreneurs, les personnes en contrats courts, saisonniers et intérimaires sont les plus touchés. Ces personnes vont être tenus à l’écart du crédit un certain temps…

Il convient néanmoins de rapprocher cette information d’une actualité de début d’année : les recommandation du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) qui préconisaient de respecter un taux d’endettement de 33% des ménages et de ne plus distribuer de crédit au delà de 25ans.

Les premiers chiffres post-recommandations montrent un respect assez strict de ces conditions dans une majorité de banque (pas toutes, je peux en attester).

Ces recommandations ont pour effet d’éloigner du crédit les profils les plus à risque qui sont, pour la plupart, ceux cités précédemment.

Enfin, certains anticipent une augmentation massive du nombre de divorces. Ce facteur aurait plutôt tendance à favoriser la demande et donc les prix mais il est plus probable que cela profite davantage, dans un premier temps, au marché de l’immobilier locatif.

Je récapitule :

TauxPertes revenusDivorcesPlan de relanceSécuriser patrimoineIncertitudes
👎👍👍👍👎

Il convient bien sûre de pondérer chacun de ces points. Il est certain que la perte revenu + les incertitudes, surpasse largement les divorces et probablement le plan de relance. Néanmoins ces éléments permettent de se rassurer quand à un supposé effondrement des prix de l’immobilier.

Un marché immobilier à plusieurs vitesses ?

L’impact de la crise devrait se faire sentir en premier lieu la ou l’évolution des prix a été la plus décorrélée des revenus des acquéreurs

Depuis le début des années 2000, l’Ile de France et la province ont suivi une évolution (augmentation) très similaire. De même lors de la précédente crise. la baisse a eu lieu dans les même proportions.

En revanche l’évolution depuis 2015 est décorrélée, l’accélération est bien plus rapide en Ile de France qu’en province.

L’Ile de France étant la région ou les prix sont le plus décorrélés des revenus des acquéreurs, cela force à s’endetter sur des durées toujours plus longues a des niveau (par rapport aux revenus) dépassant le raisonnable.

Les recommandations du HCSF évoqués précédemment auraient de toute façon calmer cette hausse des prix.

Cet effet va être amplifié par les conséquences de la crise sanitaire. Ainsi, Je pense que les prix en Ile de France, ne pourront que baisser pour permettre au ménage de respecter des conditions d’endettement raisonnables.

Face à ce constat, j’ai la conviction que le confinement en appartement va laisser des séquelles et motiver de nombreux foyers à déménager dans une maison avec jardin. Je pense que cette période est sujet à l’introspection et à un retour à l’essentiel.

S’occuper de son jardin joue le rôle de retour à l’essentiel : passer du temps en extérieur, faire pousser des fruits & légumes, entretenir haies et gazon, …

Second constat : le télétravail peut fonctionner même sur des durées longues. Les réunions et rencontres des équipes peuvent avoir lieu que quelques jours par mois ne nécessitant pas de rester vivre dans une métropole (nécessitant de consacrer 2 SMIC pour payer le loyer/crédit).

Les salariés s’en rendent compte, les entreprises s’en rendent compte, je penche pour un recours bien plus fréquent au télétravail et donc un exode des métropoles et notamment d’Ile de France.

Enfin l’impossibilité actuelle de voyager pourrait motiver certains d’entre nous à davantage profiter des nos lieux de villégiature : soit en y déménageant en télétravail soit par l’acquisition d’une résidence secondaire.

Retrouver les fondamentaux de l’immobilier

Un bien immobilier est constitué de deux éléments :

  • Le foncier. Il a une particularité, il ne peut peu que diminuer en volume ! La limitation de l’étalement urbain étant maintenant une politique généralisée, le foncier est donc d’autant plus rare. L’évolution de son prix n’est donc pas autant sujet à une bulle qu’à un manque d’offre qui ne peut être comblé.
  • Le bâti. Il dépend du cout des matériaux et la main d’œuvre. En bref, les couts de construction font office de prix planchers (1400€/m2). Peu de chance que ce plancher diminue puisque les matériaux ne devraient pas diminués de même pour les salaires de la main d’œuvre. Ce prix pourrait en revanche augmenter avec l’évolution des normes (RE2020).

Un bon moyen de payer au bon prix son terrain consiste à respecter un ratio 1/3 terrain, 2/3 bâti. Si l’on prend un cout de construction de 1400€/m2 pour une surface plancher d’environ 120m2 ( superficie moyenne construite en France), on arrive aux chiffres suivants :

  • 168000€ pour le bâti
  • 84000€ pour le terrain

Il convient ensuite d’ajuster la surface du terrain pour rentrer dans ce ratio. Comparez ensuite ces éléments avec le marché de l’ancien. Quelle différence ? Vous constatez alors le niveau de spéculation dans votre secteur…

Ce que je compte faire

Je l’ai déjà évoqué, j’ai un projet de construction initié depuis le début d’année. Projet conséquent qui avoisine les 370 000€ pour la construction de deux maisons.

Un tel évènement donne à réfléchir et force à réévaluer son projet. J’ai décidé de poursuivre le projet, je vous partage ma réflexion :

  1. J’ai obtenu validation d’une banque pour me faire financer l’ensemble de l’opération (hors quelques frais annexes : peintures, jardins, …). Ma capacité d’endettement a été calculé en se basant sur mes revenus locatifs passés. Je l’ai déjà évoqué, je pratique la location saisonnière, cette partie de mes revenus est donc en forte baisse depuis la mi-mars et à minima jusque fin mai soit une baisse d’environ 25 à 30% du chiffre d’affaire sur l’année.  Pas certain de réussir à obtenir un accord en prenant en compte ma situation actuelle.

  2. Le taux validé en début d’année sur une durée de 25 ans me semblait très compétitif à l’époque. Il me parait maintenant extraordinaire. Pas de doute sur le sujet, je suis à minima à -0.6% par rapport à l’équivalent d’aujourd’hui. Sur la durée empruntée, cela correspond à un cout de crédit de 30 000€ supplémentaire !

  3. Le prix du terrain est compétitif car il a été vendu comme un grand terrain pour une maison comme cela se fait dans le quartier (+ de 2000m2/maison). Sa configuration me permet d’en construire deux. Le prix “par maison” est donc très raisonnable. Je ne suis pas persuadé que, de part sa rareté, son prix puisse baisser significativement.

  4. Mon secteur, proche du littoral, est particulièrement prisé des jeunes retraités qui représentent une part importante de la population. La majorité utilise la vente de leur immobilier déjà remboursé pour acheter sans crédit un bien immobilier souvent plus petit pour profiter de leurs vieux jours. Les prix de l’immobilier étant, ici, bien en dessous de ceux des métropoles, aucun problème de pouvoir d’achat. Une baisse des prix de ventes dans les métropoles ne devrait pas empêcher ces nouveaux arrivants de trouver leur bonheur. Les prix devraient donc être soutenus par une demande  qui n’est pas soumis aux aléas de l’emploi et du crédit.

  5. Entre le début de mes recherches et ce qui devrait être le démarrage du chantier, on devrait être a environ 15mois. Annuler à ce stade correspond à perdre plus d’un an de progression de mon patrimoine (en remboursement du capitale du crédit notamment). J’estime cette perte virtuelle a environ 20000€.

Dans un scénario pessimiste qui conduirait à une baisse générale de l’immobilier de 15%, mes biens auraient une valeur “prix coutant”, pas de perte, pas de gain. Dans ce scénario, le gain se ferait uniquement par le remboursement grâce aux loyers du crédit contracté.

Enfin je précise qu’il n’est pas prévu une exploitation de type location courte durée. La réflexion aurait été différente mais je continue à croire dans ce type d’exploitation. Une situation aussi extrême qu’aujourd’hui n’a pas vocation à se répéter…

Elle force néanmoins à se poser des questions sur l’importance de diversifier son patrimoine et ses sources de revenus pour survivre à ces évènements rare mais inévitables.

Pour résumer, je pense que l’immobilier va baisser, plus significativement à certains endroits (la ou les prix étaient déjà en surchauffe) et pour certaines classes d’actifs (appartements ?). Je ne crois pas à un effondrement des prix car l’état à largement contenu la perte de revenus des ménages. Enfin, je pense que la construction, plus que jamais, permet de se créer des actifs rentables et résilients qui correspondent aux besoin du marché.


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