Comment débuter dans l’immobilier ? Investir dans une résidence principale qui rapporte

Vous rêvez de vivre de vos revenus immobiliers, aussi vous cherchez la stratégie la plus efficace pour y parvenir le plus rapidement possible.

Vous épluchez les petites annonces et vous renseignez sur la meilleure structure juridique pour optimiser votre fiscalité.

Sauf que toutes ces informations ne vous disent pas par ou commencer…

Et pour cause, il existe différentes stratégies qui vont dépendre de votre situation mais également de votre personnalité : aversion au risque, ambition, capacités financières, …

La peur du “non” du banquier

La plupart des investisseurs ou aspirants investisseurs immobiliers ont une crainte majeur : le “non” de la banque.

Une première opération mitigée et vos ambitions de quitter votre job pour profiter d’une pré-retraite bien méritée s’évapore immédiatement. Cette première étape est donc cruciale puisqu’elle conditionne la suite de vos projets et permettra de parfaire par la pratique vos connaissances immobilières.

En fin d’article je vous partage la stratégie gagnante que j’ai mis en place.

Vos pouvez assurer en achetant un studio dans une métropole française et faire de la location saisonnière vous assurant une rentabilité bien suffisante pour rassurer la banque. Félicitations, vous venez de vous créer un second job.

N’oubliez pas de prévoir une poche de trésorerie en cas de futur confinement… Je ne critique pas la location courte durée (j’en fais moi même), je remets en question cette stratégie basée sur un investissement en temps démesuré et des charges bien trop lourdes pour un si “petit” investissement.

Pour revenir sur la crainte du banquier, il est important de se mettre dans sa situation. Lors de l’attribution d’un crédit, le banquier a une obsession : diminuer au maximum le risque de faillite personnelle (Dans ce cas, il s’agit d’une perte sèche pour la banque).

Il va donc s’appuyer sur une photographie de votre situation au moment de la demande de crédit. Je passe sur les situations professionnelles qui avantagent ou non l’octroi d’un crédit.

Face à divers sources de revenus, le banquier va y adosser des charges :

  • Crédits
  • Impôts
  • loyer (si existant)

La stratégie que je vous propose consiste à rassurer le banquier en supprimant le poste de dépense : “loyer”. Vous l’aurez compris je vous conseille d’acheter votre résidence principale. Mais pas n’importe quelle résidence principale, j’y reviendrai rapidement.

La résidence principale, un investissement plus rentable qu’on le pense

Il est important de rappeler qu’en plus d’une charge de supprimer, vous rassurer le banquier car il sait que votre résidence principale fera partie de vos charges prioritaires.

Vous ferez tout pour rembourser en temps et en heure votre crédit. Pour faire simple, il n’y a pas meilleur locataire que vous…

D’ailleurs faites le test, allez voir votre banquier et parlez lui de votre projet locatif alors que vous êtes locataire. Sa réaction devrait être immédiate.

Reprenons maintenant la casquette investisseur, payer le crédit de sa résidence principale représente du remboursement de capital qui n’est pas adossé à une fiscalité ni à aucun plafond (micro-BIC).

Vous faites grossir votre patrimoine avec une charge inévitable (payer pour avoir un toit).

Vous me rétorquerez que ce crédit attaque sérieusement votre capacité d’emprunt et que ce premier investissement pourrait être le dernier. Vous avez raison, c’est pour ça que je vous invite à mixer les deux, acheter une résidence principale qui rapporte de l’argent.

Il existe plusieurs méthodes pour gagner de l’argent en achetant sa RP :

  1. Vous pouvez détacher une partie de ce que vous achetez pour le vendre (démembrement) :
    • Terrain
    • dépendance
    • Appartements (si achat d’immeuble)

Voici un exemple, vous ajusterez les prix à votre secteur. En principe les proportions devraient être les même.

Grâce à votre maitrise de votre marché immobilier local, vous souhaitez vous positionner sur une maison avec un grand terrain vendue 300 000€.

Grâce à des outils tel que Géoportail (j’en parlerai dans un futur article), vous voyez l’opportunité de dégager un lot de 600m2. Votre connaissance du marché vous permet d’estimer sa valeur à environ 80 000€.

Suivant votre situation, vous avez deux possibilités :

– Vendre cette parcelle avant d’avoir acheter la maison (une telle opération fera l’objet d’un article entier) afin d’emprunter 80 000€ de moins


– Emprunter la totalité, l’utiliser pour faire des travaux (si le bien le nécessite). Ou bien injecter ces 80 000€ dans une autre opération immobilière.

Pour information, cela permet de diminuer la mensualité d’environ 500€/mois. Bien souvent les banques aiment respecter les 33% d’endettement. Ainsi cela vous permet d’économiser 1500€ de revenus qui auraient été utilisés dans votre capacité d’endettement. Pas négligeable..!

  1. Vous louez une partie de la résidence principale
    • Un étage d’une grande maison
    • Un/des appartements d’un immeuble
    • Une dépendance
Prenons un nouvel exemple : vous souhaitez acheter une maison avec une dépendance indépendante. Après négociation, le vendeur est prêt à vous la céder pour 300 000€. Vous vous situez en bord de mer et voyez le potentiel de louer la dépendance en saisonnier.

Je sais, j’ai critiqué la location saisonnière en début d’article. Ici, on simplifie la logistique car on se situe à quelques mètres du bien loué. Avec un tout petit peu de stratégie, il est possible de louer pour des durées supérieures ou égales à une semaine.
Les charges restent donc à un niveau raisonnable.

Vos estimations réalistes vous permettent d’envisager un chiffre d’affaire d’environ 15 000€. Vous estimez environ 3000€ de charges divers (eau, électricité, ménage). Je ne vais pas comptabilisé la fiscalité puisqu’elle pourra être nulle.


Vous présentez à votre banquier votre étude de marché sérieuse et le potentiel de gain. Bien sûre vous proposez de payer les frais de transaction pour le rassurer. Il vous propose un crédit sur 20ans d’environ 1500€/mois. Vous faîtes immédiatement le calcul dans votre tête, 2/3 de la mensualité sera payée par la dépendance…


Je peux vous assurer qu’après une année d’exploitation, le banquier sera à votre écoute lorsque vous lui proposerez votre prochain projet…

Construire les opportunités

Naturellement, je pense que ce type d’opportunité est beaucoup plus simple à créer dans un projet de construction. Je vais donc détailler divers méthodes pour faire une belle première opération sur votre résidence principale.

En s’appuyant sur la première stratégie (démembrement d’un bien) :

➡️ Vous achetez une maison avec un grand terrain, vous détachez astucieusement une parcelle. Vous (faites) réaliser, si besoin, quelques travaux dans la maison puis revendez la maison le plus proche possible de votre prix d’achat. Bravo ! Vous venez de vous achetez un terrain très en dessous du prix marché !Par ailleurs, il est même possible de mettre en vente la maison avant l’achat afin de convaincre le banquier de suivre l’opération.


➡️ Vous avez repéré un grand terrain. Vous en détachez un ou plusieurs lots (Ne soyez pas trop ambitieux car suivant la configuration et le nombre de lots, il faudra lotir le terrain. L’opération devient alors nettement  plus complexe). Suivant votre situation :

  • Vous vendez “avant”d’avoir acheté afin de rassurer le banquier et qu’il vous suive sur l’opération. Là encore, acquisition d’un lot très en dessous du prix marché.
  • Vous achetez le tout et décidez de vendre dans une seconde phase pour utiliser cette trésorerie intelligemment :
    • Vous utilisez cette trésorerie pour faire construire une chalet de jardin (dès 30000€) sur votre parcelle et ainsi augmenter vos revenus
    • Vous vendez votre résidence principale neuve avec un belle plus-value. Vous construisez une résidence principale sur le lot d’à côté…
    • Remboursement d’une partie de votre crédit afin de réduire votre mensualité
    • Tout autre projet immobilier avec de l’apport…

Mettre de l’apport ?

Je profite de ce dernier exemple pour vous donner mon avis : mettre de l’apport n’est pas un “gros mot”. Bien sûre l’effet de levier du crédit est d’autant plus fort que la proportion de votre apport est faible. Mais il y a selon moi plusieurs points à prendre en compte :

  • Mettre de l’apport correspond à placer son argent à un taux équivalent au TEG de votre crédit (il s’agit du Taux Effectif Global qui inclus intérêts, assurances, cautionnement/hypothèque). En avril 2020 pour un profil quadragénaire standard, ce taux est de 2%. Mettre de l’apport correspond donc à placer son argent “sans risque” à 2%. Avec un livret A qui offre un rendement de 0.5%, il s’agit d’un placement quatre fois plus rémunérateur… 💰
  • Votre apport rassure le banquier. Il convient à minima de payer les frais d’acquisition. Ainsi en cas de revente forcée de votre bien, il devrait être possible de rembourser. Mettre de l’apport c’est aussi prouver au banquier que vous voyez à votre projet car vous y mettez “vos billes”.
  • Évidemment cette apport permet de diminuer votre taux d’endettement qui sera bien sûre déterminant pour continuer à évoluer dans l’immobilier.
  • En principe on ne peut pas déduire les intérêts d’emprunt de sa RP (à vrai dire si, je le fais partiellement). C’est le principal argument des investisseurs immobiliers : “pourquoi mettre de l’apport alors que ces intérêts sont déductibles et permettent de diminuer la fiscalité de vos investissements ?”. C’est vrai, c’est la raison pour laquelle il apparait plus logique de mettre de l’apport dans la RP davantage que dans un investissement locatif classique.

Enfin, si tout se passe bien, vous devriez réussir à reconstituer un apport significatif grâce aux méthodes évoquées précédemment dans l’article.

Voici la stratégie que j’ai adopté

A titre personnel, je me suis positionné sur la seconde stratégie. Une telle  opération étant parfois difficile à réaliser, je me la suis créer en faisant construire une grande maison divisible en deux appartements.

La parte locative couvre l’ensemble de mon crédit ce qui laisse de belles marges de manœuvre. Si vous souhaitez en savoir plus sur ma stratégie, je vous invite à télécharger l’ebook gratuit ici.

Une telle opération présente plusieurs intérêts. On l’a vu précédemment, l’achat de la résidence principale rassure le banquier. Il sera d’ailleurs plus enclin à vous prêter  une somme importante compte tenu de votre endettement actuel (normalement 0). C’est donc l’occasion de faire une grosse opération qu’il serait, par la suite, compliqué de concrétiser.

Grâce à cette opération, vous prouvez à votre banquier que vous savez faire de l’argent dans l’immobilier. De son point de vue, le constat est clair, il voit des revenus en augmentation pour des charges raisonnables (pas de loyer, un seul crédit). Vous avez été capable de le faire une fois, vous serez donc capable de renouveler une opération profitable.

Enfin votre situation personnelle évolue ou simplement vos envies. Vous profitez de deux effets puissants :

  • Vous pouvez encaissez votre potentielle plus-value sans fiscalité (puisque c’est votre résidence principale)
  • Vous avez amorti du capital pendant tout le temps que vous avez vécu dans votre maison

Vous ressortez de cette opération avec belle somme d’argent qui renforce votre crédibilité auprès de votre banquier pour repartir sur une opération encore plus grosse.

Dépasser les barrières psychologiques grâce à la RP

Je n’ai pas débouclé ma première opération (ma résidence principale) malgré une plus-value latente à 6 chiffres. En revanche, je peux vous confirmer que cette stratégie fonctionne puisque la banque de ma compagne nous permet de nous lancer sur une opération à près de 400 000€ !

Pour cette nouvelle opération, je m’appuie sur notre expérience en repartant sur un projet de construction 🏘️. La stratégie est simple : crée ce qui est recherché et n’existe pas sur le marché de l’ancien…


Par ailleurs, il existe une appréhension psychologique forte. Il m’aurait été impensable de commencer par une telle opération dans un but locatif. Trop d’inconnus. De même pour ma résidence principale, la porte de secours c’était : “dans le pire scénario, on habitera dans une grande maison puis on revendra”.

Le succès fut au-delà de nos espérances mais difficile à prévoir sans expérience. Commencer par la résidence principale permet donc de se rassurer tout en gagnant en expérience (essentiel pour grossir dans l’immobilier).


Dans cet article, de nombreuses stratégies nécessitent des achats / reventes, de la construction d’un petit immeuble (2 logements), de la mise en location d’une partie de sa résidence principale, …

Sans expérience ces mécanismes peuvent vous paraitre hors de portée de particuliers sans expérience. En réalité il n’en est rien. Ce blog est la pour vous guider et vous montrez que ce type d’opération est à votre portée.

Vous avez des projets mais vous avez sans doute des blocages. Dites moi ce qui vous empêche d’avancer. Je lis mes mails, je lis tous les commentaires et je réponds autant que possible. N’hésitez pas.

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