Promotion immobilière en tant particulier

Une activité difficile d’accès

Les opérations de promotion immobilières sont passionnantes : faire sortir de terre des projets immobiliers imaginés sur plans est un accomplissement qui concrétise tout le travail créatif et d’optimisation réalisé en amont.

Sur le plan financier, la majorité des promoteurs lancent la construction dès lors que 50/60% des lots sont vendus car l’opération s’auto-finance à partir de ce ratio.

c’est dire la marge extrêmement confortable de ce type d’opération.

Il est malheureusement compliqué pour le commun des mortels de réaliser des opération de promotion immobilière de ce type. Il existe 3 freins majeurs :

  1. En promotion immobilière, il est difficile de réaliser des petits projets : la marge du promoteur se fait de différentes manières mais principalement sur des économies d’échelle : utilisation d’un grand terrain qui sera divisé en plusieurs lots, mutualisation des moyens de construction et de la main d’œuvre permettant d’obtenir des couts de construction (au mètre carré) très compétitif.

    Pour faire bref, le promoteur exploite majoritairement le “prix de gros” pour vendre au détail et ainsi créer sa marge.

  2. Le financement : sur le papier, vendre sur plan la moitié des lots avant de démarrer le projet apparait comme une solution idéal pour limiter le risque. La vente en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), c’est à dire la vente sur plan qui permet d’encaisser de l’argent au fur et a mesure de la construction.

    (je reviendrais sur la vente en VEFA dans un futur article, il est possible de réaliser de petits projets avec des coûts maitrisés mais ce qui est expliqué dans cet article ma parait un passage obligatoire).

    Il est néanmoins inévitable de financer les frais d’étude en fond propre (architecte, étude de sol, …) et se faire financer au moins une partie des travaux par la banque.

    Cette étape cruciale pose problème car bien souvent les montants en jeu sont très importants (cf. point précédent), et la banque se sécurise en demandant au promoteur un apport ou à minima de détenir une trésorerie importante afin de palier aux imprévus.

  3. L’expérience : elle est nécessaire dans la partie conception pour penser un projet cohérent et rentable qui correspond à la demande du marché (le pire scénario étant de se retrouver avec des biens dont personne ne veut).

    Elle est également nécessaire pour rassurer la banque sur votre capacité à mener à bien le projet. Lorsque la banque prête, son job premier consiste à mesurer correctement le niveau de risque. Lorsqu’il y a des incertitudes, cette prise de risque peut apparaitre comme trop importante.

Mais alors comment se faire de l’expérience si on ne nous permet pas de lancer une première opération !?

Deux méthodes pour se lancer

Comme dans d’autres professions, il va être nécessaire de le faire en tant que particulier avant de passer sous statut professionnel.

Bien sûre, il est illégale de faire construire un immeuble puis de vendre à la découpe en tant que particulier. Ce type d’opération doit impérativement être réalisé en société (Marchand de biens ou SCCV : Société Civile de Construction Vente).

En tant que particulier, vous avez le droit de construire avec seulement deux objectifs :

  • Vous loger = faire construire votre résidence principale
  • Investir dans de l’immobilier locatif = faire construire pour louer

Ce sera donc les deux méthodes à exploiter pour obtenir un financement, gagner en expérience (et donc en crédibilité) et créer votre trésorerie.

Faire construire sa résidence principale

Opération réalisée par des milliers de français chaque année, c’est un excellent moyen de découvrir le fonctionnement de ce monde : recherche terrain, viabilisation, passage chez le notaire (clauses suspensives pour se sécuriser), contact des professionnels du BTP, élaboration des plans, suivi du chantier, …

Toutes ces tâches peuvent faire peur, elle sont, en fait, à la portée de tous.

D’autant plus que les contrats de construction sont TRÈS TRÈS protecteurs pour le maître d’ouvrage (vous) !

Pour une première opération, travailler sur un projet de résidence principale rassure énormément. La porte de sortie reste la suivante si la maison ne plait pas au marché : “je pourrais au moins y habiter…”. Mais avec du bon sens, en s’intéressant aux projets et envies des autres, en analysant son marché, la prise de risque est minime.

Fiscalement la plus-value réalisée lors de la vente de sa résidence principale est exonérée de tout impôt, c’est donc un excellent moyen de se créer une belle trésorerie !

Il convient néanmoins d’y habiter quelques mois. Cela vous permettra de réaliser quelques travaux de finitions : peintures, terrasse, jardin, … Ainsi la végétation aura poussée et rendra votre bien d’autant plus attrayant lors de la vente.

Pour un projet de résidence principale, il ne faut pas envisager la construction d’un immeuble dans le but de revendre pour plusieurs raisons :

  • Il est plus difficile d’expliquer à la banque pourquoi vous construisez 300m2
  • Il est interdit de vendre à la découpe, le risque est grand de se retrouver requalifié marchand de biens
  • Vous ne profitez de l’exonération de plus-value que sur “votre lot résidence principal”

Il peut être intéressant de faire un petit immeuble si vous avez pour objectif de le louer, vous permettant ainsi de vous loger à prix raisonnable  et ainsi continuer à investir.

Je parle en détail de cette stratégie que j’ai mis en place dans cet article.

Seul inconvénient, il est très compliqué de profiter de “l’effet de gros” avec un grand terrain ou sur la construction. L’idéal étant, si votre situation financière vous le permet, de négocier une double opération auprès de la banque : résidence principale + investissement locatif.

Voici quelques niches :

  • Achat grand terrain, construction de 2 maisons : votre RP + une maison en location
  • Achat grand terrain, construction de votre résidence principale. A la revente, vous gardez une partie du terrain (constructible)
  • Vous vous associez avec de la famille/amis/investisseurs pour partager un terrain et réaliser une opération en simultané. Il existe un outil pour ça : le permis de construire valant division.

Mon conseil, ne jouez pas trop des règles, ne faîtes pas construire une résidence principale tout les ans. La multiplicité des opération attire l’attention, je ne peux que vous conseiller de respecter au maximum les règles : aller vivre dans votre résidence principale, profitez-en et quand vous vous sentez prêt à passer à autre chose vendez !

Investissement locatif

Vous avez déjà votre résidence principale et ne souhaitez pas déménager. Pas de problème, vous pouvez réaliser l’opération en tant qu’investisseur locatif en faisant construire un/des bien(s) immobilier(s) dans le but de les louer.

Je vous partage en détail mon projet de promotion ici : la stratégie, les recherches, les chiffres, les optimisations, …

Pour convenance personnel, vous pourriez louer un temps relativement court voir ne pas louer du tout et décider de vendre.

Néanmoins en utilisant des méthodes d’exploitation adaptées (LMNP), la fiscalité peut être nulle pendant plusieurs années. Il peut être intéressent de rembourser un peu de capital du crédit contracté avant de céder votre investissement.

En effet, en tant que loueur meublé, vous pouvez amortir les couts de construction et ainsi amortir l’ensemble de cette charge sur vos revenus locatifs permettant bien souvent d’obtenir un résultat comptable nul (en complément des charges habituels : taxes, intérêts, d’emprunt, assurances, …).

Dans ce cas vous n’aurez à régler que les frais comptables (quelques centaines d’euros par an).

Il est à noter que si le mode d’exploitation est la location nue, il n’est pas possible d’amortir les couts de construction, il faudra donc supporter une fiscalité. L’état permet néanmoins de défiscaliser ce type de revenus si vous êtes dans une zone permettant le PINEL. Dans ce cas, il faudra garder vos biens pendant au moins 6 ans…

Quelle fiscalité sur la plus-value ?

La réponse rapide est la suivante : 36.2% de la plus-value réalisée. Rentrons néanmoins dans le détail.

Dans le cas du meublé (LMNP), le comptable s’occupe de répertorier l’ensemble de vos factures et peut donc précisément vous communiquer votre prix de construction en prenant en compte le prix du terrain et les couts de construction.

En principe, tout les travaux réalisés par vous même ne peuvent être pris en compte sauf l’achat des matériaux. En pratique, le comptable peut se basé sur la valeur vénale de votre bien pour réaliser le calcul de la plus-value.

En effet, en début d’exploitation du bien, le comptable peut choisir de s’appuyer sur sa valeur marché afin de calculer les amortissements. Cette valeur vénale peur être supérieur à l’ensemble des factures d’achats prenant ainsi en compte le travail réalisé pour mettre en valeur le bien.

La comptable s’appuie alors sur les estimations de professionnels de l’immobilier : agent immobiliers ou notaires.

Dans la situation ou la valeur vénale  est équivalent au prix de vente, il n’y a donc pas de plus-value constatée.

Si ces notions ne sont pas familières pour vous, je vous invite à aller voir l’excellente vidéo (ou billet de blog si vous préférez la lecture) du site acheter-un-immeuble.fr ici.

Bref…

Lancer une opération de promotion immobilière en tant que particulier, c’est profiter d’une opération particulièrement optimisée :

  • pas de cout de structure
  • remboursement de capital sans fiscalité
  • plus-value (potentiellement) également sans fiscalité

Pour gagner en expérience et se créer de la trésorerie permettant d’être crédible afin de se professionnaliser


Sans expérience ces mécanismes peuvent vous paraitre hors de portée de particuliers sans expérience. En réalité il n’en est rien. Ce blog est la pour vous guider et vous montrez que ce type d’opération est à votre portée.

Vous avez des projets mais vous avez sans doute des blocages. Dites moi ce qui vous empêche d’avancer. Je lis mes mails, je lis tous les commentaires et je réponds autant que possible. N’hésitez pas.

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